право собственности на квартиру в Новостройке

Вексельная схема продажи жилья. Как признать право собственности в новостройке? Практика признания права на квартиру в городе Балашиха Московской области.


пример судебной практики бюро (на стороне истца)

     Балашихинским городским судом Московской области (судья А.А.Казиначиков) вынесено решение по исковому заявлению гр.N (с участием представителя Юридического Бюро "Наумовы и Партнеры.рф") к ООО "Жилстройинвест".

    Исковые требования представитель истца по доверенности мотивировал тем, что в 2007 году между гр.N и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Московская область, микрарайон Янтарный, ..... В 2007 году одновременно между гр.N  и ответчиком был заключен вексельный договор на сумму равную стоимости квартиры указанной в предварительном договоре купли-продажи. В 2010 году третье лицо ООО "Мортон-РСО" вселил гр.N в спорную квартиру передав при этом ордер на вселение. В 2010 году гр.N заключил договор с ТСЖ и оплачивал коммунальные платежи своевременно и в полном объеме. К участию в деле привлечены третьи лица ООО "Мортон - РСО", Управление Росреестра по Московской области и Администрация городского округа Балашиха.   Ответчик ООО "Жилстройинвест" представил отзыв, указал, что с иском не согласен. Ссылался на вексельные взаимоотношения истца и ответчика, просил в иске отказать, а судебные расходы возложить на истца.

   Выводы суда "Ответчик до настоящего времени не предпринял действий, необходимых для оформления права собственности истца на квартиру, хотя должен был предпринять такие действия для реализации прав истца на квартиру как инвестора и потребителя. Ссылки ответчика на вексельные взаимоотношения суд находит несостоятельными, так как судом принимаются во внимание фактические взаимоотношения сторон"

   При вышеуказанных обстоятельствах суд нашел исковые требования истца подлежащими удовлетворению. Признал за гр.N право собственности на квартиру по адресу: Московская область, город Балашиха, микрорайон Янтарный, улица Кольцевая, дом 8, кв. Z, общей площадью в соответствии с техническим описанием. Решение суда является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН (ранее ЕГРП).


Объем юридических действий в целях исполнения договора

При подготовке к делу: 

- юристы бюро в порядке консультаций собрали сведения по истцу, по ответчику, по объекту в достаточном объеме для предъявления исковых требований;

- составили исковое заявление с привлечением третьих лиц;

- от истца получили доверенность на ведение гражданского дела в суде Общей юрисдикции и на последующую регистрацию права собственности на объект недвижимости в Росреестре,

- оплатили госпошлину,

- предъявили исковое заявление в суд, отслеживали назначения судебных заседаний

При ведении дела:

- представляли интересы истца в суде на подготовительном судебном заседании и в судебных заседаниях,

- составляли и заявляли письменные возражения на Отзыв ответчика,

- извещали о дате судебных заседаний ответчика и третьих лиц, 

- собирали дополнительные доказательства (в БТИ изготовление технического паспорта, от третьих лиц пакеты документов по инвестированию, введение объекта в эксплуатацию, документы по присвоению адреса объекту и иные)

- заявляли Ходатайства в суд о направлении запросов для сбора необходимых доказательств по делу,

- вручали запросы суда ответчику и третьим лицам,

- получали письменные документы от ответчика и третьих лиц и представляли в суд.

После вынесения судебного решения:

- получили Решение суда 2 экз. вступившее в законную силу,

- передали документы в Росреестр на подготовку, для последующей регистрации права собственности,

- собрали необходимый пакет документов для проведения государственной регистрации, в том числе оригиналы + к\копии,

- сдали документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру за гр.N,

- получили документы из Росреестра и передали согласно Акта выполненных работ гр.N.


Исковое заявление

Балашихинский городской суд Московской области

                                                             143900, Московская обл., Балашиха г., Московский пр-д,1

 

Истец:  <ФАМ1> <ИМЯ> Васильевич

адрес:  Республика Калмыкия, г. Элиста,  Въезд <ФАМ2> д. XXX

            Представитель по доверенности:  <ФИО3> 

 

Ответчик:                           ООО «Жилстройинвест»

адрес:  г. Москва, Трехпрудный переулок, д. XXX/13

 

Третье лицо:    1. Управление Федеральной Службы Государственной

Регистрации, Кадастра и Картографии по МОбласти

адрес: 107140, Москва,<адрес>

 

                                                                                                                                                                                                                      2. ООО «<ИМЯ> – <ИМЯ>»                                                                                                                                                                 адрес: 125009, Москва, Георгиевский <ИМЯ>., 1, стр. 1                                                                   

3. Администрация г\о Балашиха

143904, Московская обл., Балашихинский р-н, Балашиха г., просп. <ФАМ5>, 

 

Цена иска: затруднительно определить

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

(о признании права собственности)

 

    ___декабря 2007 г. между <ФАМ1> Э.В., 05.11.XXXX г.рождения, паспорт (серия ___ № ____) выдан Управлением Внутренних Дел города _______, дата выдачи 07.11.2005г, код подразделения _____, проживающий по адресу Республика Калмыкия, _____ <ФАМ2> д. XXX  и  ООО «Жилстройинвест» (далее – продавец) был подписан предварительный договор № Щит\____ купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от 28.12.2007г, расположенного по адресу Московская область, Балашихинский район, восточнее поселка «Восточный», 19 км Щелковское шоссе, общей площадью 61,90 (Шестьдесят один целых и девяносто сотых) квадратных метров. Адрес в настоящее время: Московская область, г.Балашиха, микрорайон Янтарный,<адрес>. Свои обязательства по предварительному договору Э.В.<ФАМ1> исполнил надлежащим образом. Внес сумму равную полной стоимости квартиры \ основание п.3.2 Предварительного договора № Щит\6-7-6 от 28.12.2008 года, Вексельный договор № <ФАМ7>\6-7в от ___2007 года, Простой вексель № ____ от ____2008 года\ , что подтверждается Копией извещения Сбербанка России от ____2007 года на сумму ____ рублей  25 коп, Копией извещения Сбербанка России от ____2008 года на сумму _____ рублей  00 коп. 

    Далее ___ марта 2010года <ФАМ1> Э.В. по просьбе Продавца и в соответствии с заключенным договором выполнил следующее:

1. Заключил договор с ТСЖ Товариществом собственников жилья строящихся многоквартирных домов «Ключ» о передаче прав по управлению  д. XXX-344 от 15.03.2010г.,

2. Получил ключи и заселился в к. XXX марта 2010 года,

3. Получил ордер от ООО «<ИМЯ>-<ИМЯ>» на вселение 15 марта 2010 года,

4. Заключил договор со <ФАМ8> компанией и оплатил сумму в размере 9400(девять тысяч четыреста) рублей 15 марта 2010 года,

5. Оплачивал с 15 марта 2010 года по настоящее время коммунальные платежи за квартиру.

В соответствии с Ордером на вселение от 15.03.2011г., продавец не возражает против фактического пользования квартирой истцом.

 

В  силу  пункта  2  статьи  8  ГК  РФ права на имущество, подлежащие   государственной   регистрации,   возникают  с  момента регистрации  соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества  продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 2.  ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.В соответствии со ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.Права на недвижимое имущество, установленное решением суда, подлежит государственной регистрации.В соответствии с Постановлением N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. если  иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит    удовлетворению    в    случае    представления   истцом доказательств  возникновения  у  него соответствующего права. Иск о признании  права,  заявленный  лицами,  права  и  сделки  которых в отношении  спорного  имущества  никогда  не  были зарегистрированы, могут  быть  удовлетворены  в  тех  случаях, когда права на спорное имущество  возникли  до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались   в  соответствии  с  пунктами  1  и  2  статьи  6 названного  Закона  либо  возникли  независимо  от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). 

Таким образом, <ФАМ1> Э.В. согласно договора от 28.12.2007 года выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полной стоимости.  15 марта 2010 года принял квартиру и до момента предъявления иска несет бремя содержания своевременно и в полном объеме. Однако ограничен в правах, например в праве распоряжения имуществом и других. Считает что ответчик ООО «Жилстройинвест» до настоящего времени выполнил свои обязательства частично, а именно передал объект Покупателю, но не выполнил всех обязательств перед Истцом, а это не направил техническую\кадастровую документацию квартиры и не передал право собственности на объект.

 

Согласно ст.91 часть 1 п.9) «по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки,..» истец имеет право оплатить госпошлину исходя из размера инвентаризационной стоимости объекта, но на момент предъявления иска техническая документация <ФАМ12> находится у ответчика, поэтому в настоящее время затруднительно определить цену иска, в связи с чем истец оплатил минимальную стоимость от цены иска 200 рублей и считает возможным применение статьи 33.20 часть1, п.9.Статья 333.20. часть 1, п.9) при затруднительности определения цены иска в момент его предъявления размер государственной пошлины предварительно устанавливается судьей с последующей доплатой недостающей суммы государственной пошлины на основании цены иска, определенной судом при разрешении дела, в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 настоящего Кодекса.

 На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. ст. 3, 131, 132 ГПК РФ, ст.333.20 ч.1 п.9,  ст.57 ГПК РФ,

<ИМЯ>:

1. Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу Московская область, город Балашиха, мкр Янтарный, Кольцевая<адрес>, общей площадью 62,9 (Шестьдесят два целых и девять десятых) квадратных метров за <ФАМ1>  05.11.XXXX г.рождения, паспорт: серия ___№ ____) выдан Управлением Внутренних Дел города Элиста Республики Калмыкия, дата выдачи ___г, код подразделения ___, проживающий по адресу Республика Калмыкия, ____<ФАМ2> д. XXX 

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу Московская область, город Балашиха, мкр Янтарный, Кольцевая<адрес> общей площадью 62,9 (Шестьдесят два целых и девять десятых) квадратных метров за <ФАМ1>

3. Затребовать от ответчика ООО «Жилстройинвест» техническую документацию <ФАМ12> и кадастровый паспорт квартиры расположенной по адресу: Московская область, город Балашиха, мкр Янтарный, Кольцевая<адрес>.

 

Приложения копии: 

1. Предварительный договор № Щит\6-7-6  купли-продажи недвижимого имущества от ____2007г.,

2. Вексельный договор № <ФАМ7>\6-7в от_____2007 года,

3. Простой вексель №_______ от ________.2008 года,

4. Копия извещения Сбербанка России от ___2007 года, Копия извещения Сбербанка России от____2008 года,

5. Договор с ТСЖ Товариществом собственников жилья строящихся многоквартирных домов «Ключ» о передаче прав по управлению  д. XXX-344 от ___10г.,

6. Ордер от ООО «<ИМЯ>-<ИМЯ>» на вселение ___10 года,

7. Договор со <ФАМ8> компанией от ___10 года,

8. Квитанции и чеки об уплате коммунальных платежей за квартиру с ___2010 г. по сентябрь ___11 года,

9. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам от ___2011 г.,

10. Исковое заявление с приложениями  по числу лиц,

11. Доверенность представителю,

12. Квитанция об оплате государственной пошлины.

«__» октября 20__ г.

  Представитель по доверенности _____________ <ФАМ3> ММ 


Решение суда


Оставьте заявку и получите пошаговое решение Вашего дела!

Примечание: Обязательные к заполнению поля помечены *.



1 В соответствии с НК РФ нам можно не рассчитывать НДС, так как мы применяем УСН